資(zī)本市場從來不缺少富貴險中(zhōng)求的故事，更不缺少被人奉爲圭臬的投資(zī)故事。

早年孫正義與蔡崇信在阿裏股份上的一(yī)攻一(yī)防令外(wài)界津津樂道，而近年來阿裏及騰訊等資(zī)本巨鳄已成爲頭部資(zī)産的主要資(zī)金方，通過戰投将自己的觸角伸至互聯網内的各個細分(fēn)領域。

同樣的戲碼也在房地産行業不斷上演。

王石自述，20世紀90年代初期，其“金手指”的綽号在深圳不胫而走，隻因經他手的投資(zī)穩賺不賠。後來，便是萬科“戰投幫”崛起，再到近期廣信資(zī)産包引入戰投。

通過投資(zī)并購開(kāi)疆拓土，依靠合作開(kāi)發分(fēn)散風險，對房企來說早已輕車(chē)熟路，而憑借股權融資(zī)引入戰投，則成爲了今年房企尋求熱錢的新潮流。

今年以來，世茂鲸吞福晟，萬科爲廣信引入戰投都成爲了外(wài)界關注的焦點；同時，綠城、協信、新華聯等中(zhōng)小(xiǎo)房企也先後透露出引入戰略投資(zī)者的意願。然而，招商(shāng)蛇口引險資(zī)入局的交易在7月17日受到深交所問詢，5月就已表示籌劃引入戰投的泰禾仍遲遲找不到接盤方，可謂有人歡喜有人愁。

引入戰投是一(yī)種雙向選擇，成功與否，不僅看面子，更要看裏子。對于房企而言，投資(zī)方資(zī)源的豐富程度，雙方的匹配度、切合度是難以越過的問題；對于投資(zī)方而言，背負小(xiǎo)風險獲取高投資(zī)回報率則是再自然不過的考量。因此，一(yī)如行業間的規模分(fēn)化，戰投資(zī)源向規模型房企傾斜，顯然将是未來的大(dà)勢。

多家房企引入戰投 股權融資(zī)回籠資(zī)金

今年年初，兩則房企戰投的消息引來關注。

首先是世茂福晟間的傳聞得到官宣。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在發布會上強調，外(wài)界所說的并購行爲并不存在，相比收購或合并，雙方締結戰略合作的說法更爲确切。

其次是恒大(dà)宣布700億元戰投的回購義務得到延期。2017年恒大(dà)引入三輪戰投，總計募得1300億元的融資(zī)，其中(zhōng)前兩輪的回購協議以2020年1月31日——恒大(dà)回A的最晚時間作爲節點。延期之後，前兩輪戰投的回購期限将對标第三輪，即2021年1月31日。

進入4月，協信、綠城先後披露引入戰投計劃。協信地産引入的是新加坡城市發展有限公司，後者以43.9億元的代價收購協信遠創51.01%股權，成爲協信地産的第一(yī)大(dà)股東。綠城中(zhōng)國則引入了新湖中(zhōng)寶，向其增發3.23億股，交易金額約30.69億港元。發行已于5月26日完成，新湖中(zhōng)寶持股約12.95%，成爲綠城的第三大(dà)股東。

6月，招商(shāng)蛇口宣布将收購深投控持有的南(nán)油集團24%股權，交易對價約70.35億元，這一(yī)交易将引入深投控、中(zhōng)國平安作爲其股東；中(zhōng)旬，旭輝完成配股，順勢引入了國際知(zhī)名投資(zī)機構美國資(zī)本集團（The  Capital  Group）；月底，萬科發布公告稱，三年前公司收購的廣信資(zī)産包将引入7家戰略投資(zī)者，拟轉讓旗下(xià)廣州萬科持有的廣州萬溪50%的股權。

一(yī)般而言，像恒大(dà)、協信、萬科、綠城、旭輝向戰投方轉讓或增發股權，是引入戰投最爲直觀的方式。世茂福晟與招商(shāng)蛇口則有些特殊。

雖然世茂全盤代管了福晟的項目，但并非一(yī)次性投入資(zī)金。許世壇曾表示，世茂的投入不會如市場傳言般要幾百億，大(dà)概會投入五十億元到六十億元。同時，世茂幫助福晟進行債務重組，更多是希望通過福晟自己的經營進行清償。而針對福晟的項目，世茂将其進行了拆解，分(fēn)置到世茂海峽等不同平台内，剝離(lí)劣質資(zī)産，轉化優質項目。

招商(shāng)蛇口則是通過南(nán)油集團的交易，設計了3種支付方式，由此将引入深投控與中(zhōng)國平安兩大(dà)股東。招商(shāng)蛇口計劃向深投控發行股份，占交易對價的2.5%；同時向深投控發行可轉換公司債，深投控可根據需要進行債轉股，占交易對價的47.5%；再向中(zhōng)國平安的委托方平安資(zī)管發行股份進行配套融資(zī)，占交易對價的50%。

因此，在交易完成後，深投控和中(zhōng)國平安都會持有招商(shāng)蛇口的股份，實現入股。

此外(wài)，萬科引入戰投的方式也有些許不同。七家戰略投資(zī)者将以信托（中(zhōng)信信托·廣州萬溪股權投資(zī)集合資(zī)金信托計劃）的形式持有股份，在信托中(zhōng)各自占有不同份額的權益。

從規模上來看，有曾爲國内最大(dà)規模戰投的恒大(dà)在前，今年以來房企的戰投規模多少有些小(xiǎo)巫見大(dà)巫，一(yī)方面有估值和戰投者數量的原因，另一(yī)方面也有房企控制新股東持股比例的意願。

值得一(yī)提的是，從資(zī)産包層面引入戰投的萬科，因标的資(zī)産評估值較高，其規模并不小(xiǎo)——廣州萬溪50%股權的評估值約爲49.27億元（不含天河軟件園項目），加上30.4億元的預付溢價款，組成總計70.4億元的股權轉讓款。

資(zī)源向規模房企傾斜 設置回購保障投資(zī)利益

引入戰投，歸根結底是爲了錢。

通過股權融資(zī)獲取大(dà)筆資(zī)金，不僅能增強房企的流動性，緩解償債壓力，亦無需背負利息的風險。特别在今年的特殊環境之下(xià)，更是引入戰投的好時機。

以萬科爲例，截至廣信資(zī)産包的最新公告，萬科爲廣信資(zī)産包累計投入470.4億元，其中(zhōng)廣信資(zī)産包轉讓對價已累計支付416.0億元，其他費(fèi)用、支出以及投入的項目運營資(zī)金共計54.4億元。

通過引入七家戰略投資(zī)者，萬科共可回收約390.4億元的資(zī)金，不僅包括轉讓股權所得的70.4億元款項，新股東還将向廣州萬溪提供70.4億元用于置換萬科的前期投入，同時推動廣州萬溪申請不超過330億元的并購貸款，将其中(zhōng)的249.6億元用于置換萬科的前期投入。

可以看出，通過引入戰投，萬科不僅将獲取股權轉讓收益，還能将前期投入進行置換，借此回籠大(dà)部分(fēn)的前期投入資(zī)金。

當然，房企引入戰投并非一(yī)錘子買賣。既然是戰略合作者，不僅要扮演一(yī)個重要的财務角色，還要涉及長期的布局與合作。借助戰投方資(zī)源增強盈利規模，提升運營效率，改善負債現狀，也是房企的目的之一(yī)。

如福晟借助世茂梳理債務，泰禾籌劃戰投，都是希望接盤方有足夠能力幫助其走出債務危機；協信引入新加坡城市發展有限公司，綠城引入新湖中(zhōng)寶，更多是瞄準項目操盤上的合作，發揮投資(zī)布局、項目開(kāi)發上的協同效應；招商(shāng)蛇口拟一(yī)口氣引入國資(zī)背景的深投控、險資(zī)巨頭中(zhōng)國平安，不僅将在園區、商(shāng)業、康養等多個領域與戰投方建立合作關系，還将進一(yī)步獲得低成本融資(zī)等優勢資(zī)源；萬科除回籠資(zī)金外(wài)，還能通過引入戰投分(fēn)散風險，導入專業經驗與資(zī)源，加快項目推進速度，并借此提升自身的能力。

然而，房企引入戰投的計劃并非都能一(yī)帆風順。2017年，萬科成功競得廣信資(zī)産包之後，在進展公告内即表示将引入合作方共同開(kāi)發，但準備工(gōng)作卻在2019年底才得以結束；招商(shāng)蛇口在7月17日收到了深交所的重組問詢函，共涉及8項問題，可轉換公司債的相關問題就有3個；泰禾則與多家公司傳出“绯聞”之後仍未找到戰略投資(zī)者。

同時，投資(zī)方會設置相應條款保障自身的利益。

例如，恒大(dà)三輪戰投就設置了淨利潤、回A時限的對賭條款，萬科同樣設置了土地批複時限的回購條款，招商(shāng)蛇口對深投控發行的可轉債比例較高，并與中(zhōng)國平安設置了一(yī)個可延續的3年合作期。

對投資(zī)方而言，投資(zī)回報率是入股房企的首要因素，必然要權衡投入、回報、風險之間的關系。

因此，房企引入戰投的成功率，與其自身的經營狀況密不可分(fēn)——能否引入戰投是企業融資(zī)能力的體(tǐ)現，一(yī)如行業間的規模分(fēn)化，産生(shēng)規模效應與頭部效應。而戰投資(zī)源向運營狀況更好，盈利能力更強，财務風險更低的規模型房企靠攏也是符合邏輯的。

來源：億歐網